Dass es seit einigen Monaten am Immobilienmarkt nicht mehr ganz rund läuft, hast du vielleicht mitbekommen. Viele geplante Neubauprojekte wurden im letzten Jahr gestrichen, da hierfür die aktuellen Zinsen zu hoch und die Baumaterialien zu teuer sind. Die hohen Zinsen haben aber nicht nur den Neubauprojekten den Gar ausgemacht, sondern auch den bereits vorhandenen Immobilien. In den deutschen Ballungsgebieten gingen die Immobilien-Kaufpreise teilweise um bis zu 10% zurück, da Käufer:innen erst einmal abwarten wollten, ob die Preise noch weiter nach unten gehen oder sich die Zinssituation wieder aufhellt.
Mit den abgesagten Neubauprojekten wurden allerdings noch ganz andere Probleme erschaffen: Die Mieten stiegen! Derzeit zahlt man in Berlin eine durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 17,64€ und in München sogar 21,01€. Auch auf dem Immobilienmarkt gilt die goldene Regel: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Darüber hinaus steigen auch die Ausgaben, die Vermieter:innen für ihre Bestandsimmobilien tätigen, was sie wiederum dazu verleitet, die Mietpreise anzuheben. Warum? Viele Bestandsimmobilien sind bereits älteren Semesters und schlagen mit hohen Modernisierungskosten zu Buche.
Mit Bestandsimmobilie ist übrigens einfach gemeint, dass es die Immobilie schon gibt und diese nicht erst gebaut werden muss. Das Gegenteil hiervon stellen übrigens „Neubauimmobilien“ dar, diese müssen erst noch gebaut werden.
Und das bringt uns nun direkt zur Immobilienkrise der Luxus-Giganten Deutschlands. Die Immobiliengruppe, die neben des KaDeWe (Kaufhaus des Westens, Berlin) auch das Alsterhaus in Hamburg und das Oberpollinger in München betreibt, sah sich genötigt Insolvenz anzumelden. Das Hauptproblem seien hierbei die hohen Mietkosten.
Aber noch einmal ganz von vorne: Alle drei Luxushäuser gehören zum Immobilien-Unternehmen Signa, welches im Jahre 2000 von René Benko gegründet wurde. Dieser war damals übrigens erst 23 Jahre alt. Im Laufe der Zeit musterte sich die Signa als Österreichs größtes Immobilienunternehmen und noch im Sommer 2023 wurde das Vermögen von Benko auf ca. 5 Milliarden Euro geschätzt.
Doch jetzt der Schock: Bereits im Dezember 2023 gab das Forbes-Magazin bekannt, dass Benko finanziell gesehen, so stark unter Druck steht, dass Forbes ihn von seiner Reichen-Liste strich. Offiziell sei er kein Milliardär mehr. Seine Yacht und Gemälde stehen zum Verkauf, während sein Haus bereits verpfändet wurde.
Trotz gut laufender Geschäfte beeinträchtigt die hohe Mietbelastung die Profitabilität des Unternehmens, erklärte der KaDeWe-Gruppen-Chef Michael Peterseim. Trotz vieler Verhandlungen mit dem Vermieter und selbst nach den Insolvenzen bei Signa habe sich daran nichts geändert.
Im Geschäftsjahr 2022-2023 verzeichnete die Gruppe einen Rekordumsatz von nahezu 728 Millionen Euro, was einem Anstieg von fast 24% verglichen mit der Zeit vor Corona entspricht. Gleichzeitig stiegen die Mieten im Vergleich zum Geschäftsjahr 2018-2019 allerdings um satte 37%, so das Unternehmen. Du merkst also, dass die Ausgaben in keinem Verhältnis mehr zu den gestiegenen Gewinnen stehen.
Hättest du gedacht, dass mittlerweile ein Großteil der KaDeWe Group der thailändischen Central Group gehört, die 2015 einen Anteil von 50,1% an den drei Kaufhäusern von Signa erworben hat? Der Vermieter (die Signa selbst) fuhr wohl so einen starren Kurs, dass die Central Group mit ihm keine Einigung bzgl. Mietrabatten aushandeln konnte.
Noch einmal zur Klarstellung: Der Vermieter, der hier die exorbitant hohen Mieten abruft, ist ebenfalls die Signa-Gruppe mit Benko als Schirmherrn. Er ist also der Vermieter und hält Anteile an der Signa-Gruppe, die ebenfalls Eigentümerin der KaDeWe-Gruppe ist. Benko brauchte für seine neuen Bauvorhaben immer wieder frisches Geld, was innerhalb der Corona-Krise, dem Krieg gegen die Ukraine und sonstigen Lieferkettenengpässen gar nicht so einfach war. Aufgrund dessen schraubte er einfach die Mieten exorbitant höher.
Du merkst also, dass, auch wenn ein Unternehmen augenscheinlich eine gute Performance hinlegt, die Geschäftszahlen eine ganz andere Sprache sprechen können. Damit du „sorglos“ in einzelne Unternehmen investieren kannst, solltest du dich vorher ausführlich mit den Geschäftsberichten und Unternehmenszahlen auseinandersetzen, um Geschäftspleiten aus dem Weg zu gehen. Um dieser Arbeit aus dem Weg zu gehen, kannst du aber auch einfach in ETFs investieren. Eine einzelne Unternehmenspleite hat hier fast nie einen größeren Einfluss auf den ETF selbst.
Während wir die komplexe Situation rund um die Immobilienkrise der Luxus-Ketten beleuchten, ist es wichtig, diese Dynamik im größeren Bild der Wirtschaft und des Investierens zu sehen. Um dein Verständnis für die Verbindungen zwischen Immobilienmarkt, Unternehmensperformance und Anlagestrategien zu vertiefen, empfehle ich dir, auch einen Blick auf diese Artikel zu werfen:
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